保利沖擊千億背后：“第一房企”的現(xiàn)金流之困

關(guān)于保利沖擊千億背后：“第一房企”的現(xiàn)金流之困,這個(gè)很多人還不知道，今天瀾瀾給大家說一說，現(xiàn)在讓我們一起來看看吧~.~！

近日，各大房企最新月度業(yè)績(jī)陸續(xù)發(fā)布，保利仍穩(wěn)居“第一房企”，且榜首優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前四月，保利、中海、萬科包攬房企銷售榜前三，銷售額分別為960.1億元、820.0億元和779.8億元。

值得一提的是，截至今年一季度，保利與中海的銷售額差距僅有20多億，分別為629.84億元及602.1億元，幾乎達(dá)到追平的狀態(tài)。但經(jīng)過4月一個(gè)月的努力，雙方的銷售額差距已經(jīng)拉大到140億元。僅就數(shù)據(jù)而言，也不難看出保利的規(guī)模野心。

另一方面，保利還在積極開疆拓土。僅今年前四月，就斥資逾61億元新增6個(gè)項(xiàng)目。

盡管保利展示了其快速增長(zhǎng)的能力，但市場(chǎng)似乎并不買賬。當(dāng)前保利雖仍維持千億市值，但股價(jià)始終一路下探，截至5月13日收盤，保利發(fā)展股價(jià)為9.54元，較開盤時(shí)跌1.85%。該股價(jià)表現(xiàn)明顯與龍頭地位不符。

增收不增利，現(xiàn)金流緊張是市場(chǎng)對(duì)保利的最大“詬病”。

根據(jù)2023年年報(bào)，保利期內(nèi)錄得營(yíng)收3468.3億元，增長(zhǎng)23.4%，歸母凈利潤(rùn)120.7億元，下滑34%。凈利潤(rùn)率只有5.2%，歸母凈利潤(rùn)率為3.5%。

今年的一季報(bào)也同樣令人失望。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)保利錄得營(yíng)收497.5億元，上漲24.5%，凈利潤(rùn)微漲0.44%，但歸母凈利潤(rùn)下跌18.3%，歸母扣非凈利潤(rùn)跌幅更達(dá)20.3%。

更為嚴(yán)重的是，保利經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流錄得虧損330億元，比去年同期翻了超一倍。這背后反映的是保利的銷售端已嚴(yán)重承壓。這亦引發(fā)市場(chǎng)對(duì)保利資金鏈的擔(dān)憂。

日前，興業(yè)信托一份涉保利項(xiàng)目的信托計(jì)劃延期，更進(jìn)一步加重了市場(chǎng)對(duì)保利資金壓力的憂慮。

就在4月下旬，興業(yè)信托公告了《興業(yè)信托·筑地L001（保利發(fā)展）集合資金信托計(jì)劃延期臨時(shí)信息公告》，當(dāng)時(shí)該公告引發(fā)了地產(chǎn)金融圈一陣躁動(dòng)。

據(jù)了解，上述信托計(jì)劃的資金主要用于廣州保駿置業(yè)持有的廣州市白云區(qū)棠景街三元里項(xiàng)目——“保利·閱云臺(tái)”，廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)公司為項(xiàng)目操盤方。

據(jù)公告信息顯示，該計(jì)劃此前已進(jìn)行了兩度延期。具體來看，筑地L001計(jì)劃募集資金為1.505億元，期限為36個(gè)月。第一次延期是在2022年3月，延到2023年5月。但在臨到期前一個(gè)月，又再度延期一年。如今，在到期之前又宣布延期。

在延期公告中，興業(yè)信托表示，沒有如期完成退出，是因?yàn)檫_(dá)成條件，按協(xié)議項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性正現(xiàn)金流，才可退出，保利資本預(yù)計(jì)最快也要2024年下半年才能滿足條件。

公告顯示，截至今年3月底，信托計(jì)劃已向受益人分配1.34億元，約占總規(guī)模89.08%。

無法實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流，與該項(xiàng)目去化、交付緩慢不無關(guān)系。

2018年底，廣州保利斥資53.8億元底價(jià)摘得該地塊。占地近10萬方，總建面約45.1萬方，屬于二類住宅、商住等混合用地，由9個(gè)獨(dú)立地塊組成，折合樓面地價(jià)26452元/㎡。

為了推動(dòng)該項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，2019年5月，在項(xiàng)目正式入市前，保利借助保利資本，一舉引入興業(yè)信托、中航信托、平安不動(dòng)產(chǎn)及多家私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，當(dāng)中不乏康美、美的、海天、立白在內(nèi)的廣東民營(yíng)投資。

2019年8月，項(xiàng)目以案名“保利·閱云臺(tái)”正式入市預(yù)售。3個(gè)月后，A區(qū)三棟住宅正式推向市場(chǎng)，主推76-88㎡和104㎡戶型，售價(jià)達(dá)4.8萬元/㎡；一年后，項(xiàng)目再度推出新組團(tuán)產(chǎn)品，主推79㎡、110㎡平層，以及97㎡和108㎡復(fù)式，售價(jià)更達(dá)到5-5.5萬元/㎡。

截至當(dāng)前，差不多五年過去，該項(xiàng)目仍未實(shí)現(xiàn)全部銷售，當(dāng)前仍有部分尾盤項(xiàng)目在售。市場(chǎng)分析認(rèn)為，售價(jià)偏高或許是阻礙項(xiàng)目去化的主要因素之一。

除了銷售進(jìn)程緩慢，該項(xiàng)目交付進(jìn)度也不給力。首次交付是在2022年10月。按照預(yù)設(shè)的進(jìn)度表，在今年4月底，項(xiàng)目C區(qū)兩棟樓宇將交付，但到期后項(xiàng)目施工仍僅完成90%。此外，在5月底，D區(qū)亦將有兩棟樓宇交付，但目前相關(guān)施工進(jìn)度僅為95%，能否如期交付仍存在疑問。

換言之，若想加快經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，保利除了要進(jìn)一步在銷售去化上下功夫，也要加快交付的進(jìn)度。

“保利·閱云臺(tái)”是壓力下的縮影，還是多事之秋的個(gè)別案例，目前尚有待觀察。眼下，為了保持規(guī)模的增速，保利正在不斷推動(dòng)新項(xiàng)目入市。僅在大本營(yíng)廣州，保利就有31個(gè)項(xiàng)目在售，還有6個(gè)新項(xiàng)目做好了入市準(zhǔn)備。保利能否在一片否定聲中拓下一片天地？此時(shí)正是檢驗(yàn)龍頭成色的最好時(shí)刻。

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